Comment s’affranchir d’une servitude ?

Sans le savoir, nous vivons entourés de nombreuses servitudes, héritées de notre vie en communauté. Mais que faire lorsqu’elles deviennent contraignantes ? Dans cet article, nous vous expliquons leur rôle, leurs différents types et surtout comment s’affranchir d’une servitude ou, au contraire, en exiger le respect.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, appelé fonds servant, au profit d’un autre, appelé fonds dominant. Cette charge profite au propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble et crée un droit à son profit sur le terrain du voisin ou son immeuble.

Pourtant, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen rappelle que la propriété est un droit inviolable et sacré. Mais cela ne veut pas dire que pour vivre en communauté, certaines contraintes ne puissent limiter ce droit.

Quels sont les différents types de servitudes ?

La servitude peut être personnelle, c’est-à-dire consentie à une personne et non cessible. Mais notre sujet porte sur les servitudes réelles, autrement dit attachée à un bien immobilier, une maison ou un terrain, indépendamment de la personne de son propriétaire.

La servitude nait de la situation des lieux, de la loi, de l’État, d’une décision de justice ou d’une convention, d’un accord ou un contrat.

Les servitudes naturelles sont celles qui résultent de la situation naturelle de l’immeuble.

Les servitudes légales sont celles qui sont imposées par la loi dans l’intérêt général.

Les servitudes conventionnelles sont celles qui résultent d’un contrat entre deux propriétaires voisins.

Les servitudes d’utilité publique sont celles imposées par l’État dans l’intérêt général.

Les servitudes judiciaires sont celles imposées par un jugement à l’occasion d’un litige entre deux voisins.

Les servitudes peuvent être temporaires ou permanentes.

Les servitudes peuvent être continues, c’est-à-dire que son usage et sa survivance n’implique aucun fait de l’homme, par exemple une conduite d’eau qui passe dans votre cave.

Les servitudes peuvent être discontinues, c’est-à-dire nécessiter la main de l’homme, par exemple l’exercice d’un droit de passage ou de puisage, sans quoi elles peuvent s’éteindre.

Les servitudes peuvent être apparentes ou non-apparentes, selon qu’elles se concrétisent par des ouvrages extérieurs visibles ou non.

Les servitudes peuvent être affirmatives : c’est le droit pour le propriétaire du fonds dominant d’accomplir des actes sur le fonds servant, par exemple le droit de passer.

Les servitudes peuvent être négatives : elles imposent alors au propriétaire du fonds servant une abstention, par exemple de ne pas construire.

À quoi servent les servitudes et pourquoi il est parfois difficile de s’en affranchir ?

Il existe de très nombreuses et parfois curieuses servitudes en droit français, permettant de vivre en bon voisinage. Nous vous les expliquons.

La servitude de surplomb ou d’appui permet à une construction de surplomber la propriété voisine ou de s’appuyer sur son mur, en général le mur mitoyen.

La servitude par destination du père de famille appelée aussi servitude par détermination du propriétaire est celle, non écrite mais présumée, qui naît de la séparation de deux fonds appartenant au même propriétaire (Civ. 3^ème, 18 janv. 2023, n°22-10.019).

Vous pouvez rencontrer cette situation lorsque vous voulez créer un usage entre deux parties de votre propriété, par exemple un chemin d’accès, une canalisation, une fenêtre donnant sur une cour. Lorsque vous vendrez une partie de votre propriété à un tiers, sans modifier l’usage existant, alors cette servitude sera présumée continuer comme si elle avait été expressément établie.

Cas pratique d’une servitude par destination du père de famille

Deux époux décident de consentir, par une donation-partage, à l’un de leurs enfants une parcelle de terrain appartenant à l’un des époux, et à un autre de leurs enfants une autre parcelle voisine appartenant cette fois aux deux époux. La Cour de cassation vient de rappeler que dans ce cas, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée entre les deux parcelles, dès lors qu’elles n’appartenaient pas au même propriétaire qui ne les a donc pas séparées (Civ. 3^ème, 27 févr. 2025, n° 23-10.658).

La servitude de passage est sans doute la plus connue. Elle permet de désenclaver un terrain qui n’a pas d’accès à la voie publique, ou d’accès suffisant pour son exploitation (agricole, industrielle ou commerciale), ou pour permettre de construire (articles 682 à 685 du Code civil).

La servitude de passage des animaux, dans certains cas agricoles. C’est une servitude qui permet au propriétaire d’un terrain (fonds dominant) de faire passer ses animaux sur le terrain du voisin (fonds servant), de façon permanente ou saisonnière, généralement pour atteindre, un pâturage, une étable ou un point d’eau ou une autre parcelle.

Et savez-vous ce qu’est la servitude montagne ? Sans vous en rendre compte, c’est cette servitude qui vous permet de skier ou pratiquer des sports de nature en montagne, en passant sur différents terrains qui appartiennent à des propriétaires qui vous autorisent à passer.

La servitude de vue limite les ouvertures donnant sur la propriété d’autrui.

Les servitudes de vue interdisent d’ouvrir des vues droites à moins de 1,90 m du fonds voisin (article 678 du Code civil) et des vues obliques à moins de 0,60 m (article 679 du Code civil).

La servitude de passage des lignes électriques ou téléphoniques.

La servitude de protection du littoral ou de monuments historiques, aux abords d’un aéroport ou d’un ouvrage militaire peut limiter la constructibilité de votre terrain.

Qu’est-ce qu’une servitude de jour ? C’est une servitude qui vous autorise à faire des ouvertures de jours de souffrance dans votre maison, donnant sur la propriété voisine, mais uniquement pour éclairer l’intérieur de votre maison, sans pouvoir voir chez le voisin : on installe des verres opaques ou dits verres cathédrale.

La servitude de puisage : droit d’aller chercher de l’eau sur le terrain d’un autre.

Le Cabinet pratique régulièrement la servitude d’échelle ou de tour d’échelle. Elle permet d’obtenir à l’amiable ou judiciairement le droit de pénétrer sur le fonds voisin pour réaliser des travaux sur le pignon de votre maison, inaccessible depuis votre terrain.

La servitude de bornage permet de contraindre son voisin à borner sa propriété par rapport à la vôtre, c’est-à-dire à la délimiter à l’aide d’une borne pour que la limitation du terrain soit incontestable, notamment si vous avez l’intention d’édifier une construction (article 646 du Code civil). Notre Cabinet peut vous aider à mettre en place la procédure afin de bornage.

La servitude de mitoyenneté permet que le mur commun avec un immeuble voisin puisse être grevé d’une servitude d’appui ou d’entretien (articles 653 et suivants du Code civil).

La servitude de pacage ou pâturage impose de laisser paître sur un fonds les animaux appartenant au propriétaire d’un autre fonds et servant à l’exploitation de celui-ci.

La servitude d’usage de cour ou de jardin permet d’en profiter sans en être propriétaire.

A ne pas confondre avec la servitude de cour commune qui est une servitude « non aedificandi » qui interdit de bâtir ou « altitudinis » qui limite la hauteur de la construction (article L.471-1 du Code de l’urbanisme.

La servitude de cour commune permet de respecter une certaine distance entre les constructions voisines.

La servitude non aedificandi est très connue. C’est une servitude de non-construction ou qui limite la possibilité de construire sur votre terrain. Elle existe parfois dans certains lotissements (article 689 du Code civil).

La servitude non altius tollendi est aussi connue : elle instaure une limite au droit d’édifier au-delà d’une certaine hauteur afin de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fond dominant et lui éviter une perte de vue, d’ensoleillement, etc (articles 689 et 690 du Code civil).

Notre Cabinet a déjà eu l’occasion de défendre le propriétaire d’un fonds dominant bénéficiant d’une telle servitude. La servitude non altius tollendi avait été consentie pour une durée déterminée.

Le propriétaire du fonds servant avait été malin et avait construit un immeuble jusqu’à la hauteur maximale. Mais, l’installation d’un édicule pour y loger la motorisation de l’ascenseur. Soit le propriétaire du fonds servant démolissait son édicule et perdait l’usage de l’ascenseur sauf à le reconstruire autrement, soit il indemnisait notre client. Notre client a opté pour une indemnisation.

La servitude de visibilité routière impose de supprimer les plantations gênantes, ou empêche de bâtir, de placer des clôtures qui réduirait la visibilité d’une route.

On n’oublie aussi que tout ce qui est au-dessus du sol de notre propriété nous appartient. Pour autant, il existe une servitude de survol méconnue.

Selon le Code de l’aviation civile « Le propriétaire d’un fonds n’a pas un droit illimité en hauteur. » L’article L.6211-1 du Code des transports dispose en effet que « La circulation des aéronefs dans l’espace aérien est libre, sous réserve du respect des règles de sécurité et de tranquillité publique. »

Donc, les avions ont le droit de survoler votre propriété privée, sans qu’il y ait besoin de créer une servitude conventionnelle. Cela veut dire que vous ne pouvez pas empêcher un avion de survoler votre terrain dans des conditions normales. Au même titre que les oiseaux.

De même, on oublie qu’en ville, il existe des servitudes en sous-sol.

La servitude de canalisation permet de faire passer les fluides tels l’eau, le gaz et l’électricité.

La servitude d’écoulement des eaux usées : droit de faire passer ses canalisations sous le terrain d’autrui. Elle est habituelle dans votre cave, traversée par les colonne d’eaux usées de votre immeuble.

À ne pas confondre avec la servitude d’écoulement naturel des eaux (terrain en pente dont les eaux ruissellent naturellement sur le fonds situé en contrebas).

La servitude de passage souterrain se rencontre pour accéder à un parking enterré qui passe sous une parcelle voisine, ou d’un tunnel technique (comme dans certains immeubles collectifs).

La servitude de fondations permet d’étendre les fondations d’un bâtiment sous le terrain voisin, notamment en zone dense.

La servitude d’entretien de réseaux enterrés institue un droit d’accès en sous-sol pour assurer la maintenance des réseaux.

La servitude liée aux galeries techniques publiques : les villes peuvent imposer des servitudes sous les propriétés privées pour passage de réseaux publics (égouts, électricité, transports…). Le cas le plus fréquent est le passage du métro.

La servitude de débroussaillement communes aux territoires, bois et forêts exposés aux risques d’incendies (articles L.131-10 et suivants du Code forestier). Les propriétaires de terrains situés en zone à risque d’incendie, fixée par arrêté préfectoral, doivent débroussailler leur terrain et parfois une bande jusqu’à 50 mètres de leur habitation. Très répandue dans le Sud de la France, le non-respect de cette servitude est sanctionné pénalement.

Notre Cabinet a même la chance de pratiquer la servitude de quereux.

La servitude de quereux appelée aussi servitude de vaine pâture crée des droits d’usage collectifs, aux côtés de la vaine pâture, glanage, droit de fouille, etc.

Les quereux sont des biens en indivision nécessaires à l’usage commun de deux ou plusieurs biens appartenant à des propriétaires différents en constituant l’accessoire indispensable et ne pouvant être partagés. Orthographiée aussi « quéreux » ou « quaireu, cette servitude se rencontre dans le centre-ouest et le sud-ouest de la France.

Les servitudes de voirie imposent un droit de passage mais également une obligation d’aménagements sur les propriétés privées pour permettre l’accès des engins de secours (pompiers) et l’aménagement de pistes, pare-feu, fossés, points d’eau, etc. (articles L.134-1 à L.134-3 du Code forestier).

Comment s’affranchir d’une servitude ?

La servitude est attachée à l’immeuble et non à la personne de son propriétaire. Elle suit donc le bien en cas de vente.

Si elle est conventionnelle, la servitude doit être mentionnée dans l’acte et publiée au Service de la Publicité Foncière pour vous être opposable et l’être aux tiers.

Si le voisin ne respecte pas la servitude dont vous bénéficiez, vous pouvez agir en justice après l’avoir mis en demeure de la respecter. Le délai de prescription pour agir en justice est de 30 ans (article 2227 du Code civil). En effet, votre action n’est pas attachée à votre personne mais à la propriété. C’est dont une action réelle immobilière. Non seulement, vous pourrez obtenir en justice que votre servitude soit respectée, mais également obtenir une indemnité pour non-respect.

Une servitude s’éteint :

• Par réunion des fonds (article 705 du Code civil). Si le fonds dominant et le fonds servant deviennent la propriété de la même personne, la servitude s’éteint automatiquement. Par exemple, vous achetez une maison et le terrain voisin sur lequel elle bénéficiait d’un droit de passage pour accéder à la voie publique.
• Par le non-usage pendant 30 ans : la servitude s’éteint par prescription extinctive, si elle n’est pas utilisée pendant 30 ans par le propriétaire du fonds qui en bénéficie, c’est-à-dire du fonds dominant et non du fonds qui la supporte, c’est-à-dire du fonds servant (article 706 du Code civil).

Attention toutefois, la servitude de cour commune ne peut ni s’éteindre, ni se prescrire car elle est conclue pour l’utilité publique et pas uniquement dans l’intérêt du fonds dominant.

• Par la disparition de l’utilité de la servitude. Si la servitude devient matériellement inutile, elle peut s’éteindre. C’est le cas par exemple si une servitude de passage n’a plus de raison d’être parce que le fonds dominant a acquis un accès à la voie publique.
• Par la renonciation du propriétaire du fonds dominant. Le propriétaire peut renoncer expressément à sa servitude (par acte notarié), ou implicitement (par un comportement qui prouve une volonté claire d’y renoncer).
• Par la destruction des lieux. Si le fonds dominant ou le fonds servant est détruit, et que l’exercice de la servitude devient impossible de façon définitive, elle s’éteint sans que le propriétaire ne soit contraint de reconstituer le fonds pour faire renaître la servitude.
• Par décision de justice ou acte notarié. Dans certains cas, la servitude peut être levée ou modifiée d’un commun accord (avec acte notarié), ou supprimée par le juge en cas de litige.

Hors de ces cas, vous devez respecter la servitude. Vous ne pouvez pas la vendre ou la céder indépendamment de votre propriété. Mais dans certains cas, vous pouvez tenter de négocier avec votre voisin de la lui racheter, en concluant avec lui un accord d’indemnisation pour supprimer cette servitude. Cet accord devra être constaté par acte notarié et publié au Service de la Publicité Foncière.

Vous pouvez aussi attendre l’extinction de la servitude. Certaines servitudes sont mises en place pour une durée déterminée. Dans ce cas, le contrat de création de la servitude fait mention de la durée. A son terme, la servitude prend fin d’elle-même, sans qu’un accord soit passé. Mais là aussi, vous pouvez tenter d’abréger sa durée par un accord, qui devra être constaté par acte notarié et publié au Service de la Publicité Foncière.

L’acte de création d’une servitude peut également prévoir une condition résolutoire. La réalisation de cette condition entraîne alors la cessation de la servitude.

Conseils pratiques

Peut-on avoir des droits sur une servitude instituée irrégulièrement ou illégalement ?

Oui, si votre servitude a été obtenue de manière illicite, ne vous empêche pas, avec le temps, de l’avoir régularisée par prescription acquisitive (Civ. 3^ème, 21 avril 2022, n°21-12.240).

De même, on n’oublie trop souvent que la servitude d’écoulement des eaux usées est, par nature, discontinue et ne peut dans ces conditions faire l’objet d’une acquisition au profit du fonds dominant, après 30 ans d’exercice. Seules les servitudes continues bénéficient d’une prescription acquisitive de 30 ans, appelée aussi usucapion (Civ. 3^ème, 17 juin 2021, n^o20-19.968).

Peut-on modifier l’assiette d’une servitude de passage ? Oui, dans certaines conditions (Civ. 3^ème, 18 janv. 2023, n°22-10.700).