En matière de copropriété, la gestion des lots en indivision impose certaines obligations légales. L’article 23 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 stipule que tous les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun. Cette disposition, applicable aux immeubles soumis au statut de la copropriété, vise à simplifier la gestion et à éviter les conflits lors des assemblées générales.
Pourquoi désigner un mandataire commun ?
Simplification des Votes
La désignation d’un mandataire commun permet de centraliser le droit de vote des indivisaires d’un même lot, évitant ainsi des contradictions potentielles lors des décisions collectives.
Efficacité Administrative
Le syndic ne peut raisonnablement pas convoquer individuellement chaque indivisaire, surtout si certains sont à l’étranger ou n’ont pas communiqué leur adresse. La convocation par un seul mandataire simplifie cette tâche administrative et réduit les risques d’annulation de l’assemblée générale pour cause de vices de forme.
Respect des Délais Légaux
Les délais de convocation de 21 jours avant l’assemblée sont stricts. Les retards dans les accusés de réception, notamment à l’international, peuvent compromettre le respect de ces délais. Un mandataire unique garantit une meilleure maîtrise de ces contraintes temporelles.
Rôle du mandataire commun
Convocation et Vote
Le mandataire commun est le seul interlocuteur du syndic pour les convocations et l’exercice du droit de vote des indivisaires. Cependant, il ne peut pas disposer du lot de copropriété au nom des indivisaires, c’est-à-dire, l’aliéner ou le vendre.
Contestation des Décisions
Il peut également agir en justice pour contester les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Modalités de désignation
Accord à l’Unanimité
Tous les indivisaires doivent s’accorder à l’unanimité pour désigner leur mandataire commun. En cas de désaccord, une requête peut être déposée auprès du Président du Tribunal judiciaire.
Durée
Le mandataire commun est désigné pour la durée que les indivisaires fixeront ou jusqu’à la désignation d’un nouveau mandataire commun.
Formalités Pratiques
Bien qu’aucune forme particulière ne soit exigée, une désignation par écrit est recommandée pour pouvoir la notifier valablement au syndic, en recommandé avec accusé de réception. L’état civil complet et l’adresse du mandataire doivent être précisés. En cas de changement d’adresse, il faut la notifier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (article 65 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Intervention du Tribunal
Si aucun accord n’est trouvé, le Tribunal judiciaire peut désigner un mandataire sur requête d’un des indivisaires ou du syndic, par voie de requête (article 813 du Code de procédure civile).
Cas particuliers
Usufruit et Démembrement
Toutefois, en cas de démembrement, l’usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l’article 24, et à l’article 25, à l’exclusion du n), et au c) de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il doit donc obtenir un mandat exprès pour les autres décisions.
Cependant, lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour désigner ou révoquer le syndic et les membres du Conseil syndical.
À défaut de désignation d’un mandataire commun, le syndic sera tenu de notifier les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales à l’ensemble des indivisaires (CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 21 sept. 2000, Juris-Data n°126114 et CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 27 nove. 2008, n°07/17819).
Époux en Indivision
S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la communauté, propriétaires indivis d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal peuvent être régulièrement faites à « Monsieur ou Madame … » (CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 29 juin 2000, Juris-Data n°123336).
S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens, propriétaires indivis d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal doivent être faites aux deux époux propriétaires, s’il n’y a pas de mandataire commun désigné selon la procédure que nous venons d’exposer plus haut.
Liquidation et Redressement Judiciaire
En cas de redressement judiciaire, si le lot appartient à une personne physique ou morale, le syndic commandera auprès du greffe du Tribunal le jugement d’ouverture de la procédure pour s’assurer dans quelle mesure les pouvoirs accordés au dirigeant lui ont été limités et s’il doit être assisté ou non par l’administrateur judiciaire.
En cas de liquidation judiciaire d’un copropriétaire, personne physique ou morale, c’est le liquidateur qui doit être seul convoqué aux assemblées générales des copropriétaires. En vertu des dispositions de l’article L.622-9 du Code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire emporte de plein droit, à compter de sa date, dessaisissement du copropriétaire-débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens au profit du liquidateur. Cette règle étant de plein droit, nous invitons les syndics à vérifier l’état des personnes physiques ou morales exerçant une activité enregistrée auprès des registres (Registre du Commerce et des Sociétés, Registre Spécial des Agents Commerciaux).
Conclusion
La désignation d’un mandataire commun est une obligation légale incontournable pour une gestion harmonieuse des lots en indivision au sein des copropriétés. Talon-Meillet Associés se tient à votre disposition pour vous assister dans ces démarches complexes.
Par Laurent Meillet
Le 13 mai 2024
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