Pourquoi les immeubles du centre de Toulouse menacent de s’effondrer ?

Depuis l’effondrement d’un immeuble 4, rue Saint-Rome, qu’on cite comme le premier, de nombreux immeubles du centre de Toulouse sont l’objet de toutes les attentions.

Nous allons vous expliquer pourquoi et ce qu’il faut faire. Notre Cabinet a défendu les propriétaires d’un immeuble situé rue d’Astorg, près de la Place Saint-Georges en plein centre de Toulouse, et l’immeuble a pu être sauvé.

En réalité, l’immeuble de la rue d’Astorg était un des tout premiers après celui de la rue d’Austerlitz en 2014. Il était confronté à un risque imminent d’effondrement en raison de plusieurs facteurs.

Quels signes indiquent un risque d’effondrement à Toulouse ?

Bien souvent, c’est un mur interne qui menace de s’écrouler, ou qui se fissure brusquement. Dans l’immeuble de la rue d’Astorg, un mur avait subitement gonflé jusqu’à déplacer le meuble situé devant lui, ce qui avait alerté les occupants.

Ce sont bien les occupants qui peuvent en premier donner l’alerte si aucun témoin, du type jauge Saugnac, n’a été précédemment posé.

Dans notre cas, c’était un circuit d’eau qui était fuyard. Personne ne s’en était aperçu. Ce sont donc les signes de modification de structure qui doivent alerter les habitants.

Quelles sont les principales causes d’effondrement des immeubles anciens ?

1. Infiltrations d’eau : Les infiltrations d’eau, en général dues aux eaux de pluie, mais parfois, comme dans notre cas, aux circuits d’eau internes à l’immeuble, sont à l’origine d’effondrement. Contrairement aux idées reçues, l’humidité ne détériore pas les matériaux de construction, notamment les murs porteurs en briques ou en terre crue, si les lieux sont bien ventilés ou aérés. C’est donc primordial de s’assurer de l’étanchéité du toit et du dégagement des soupiraux afin qu’ils remplissent leur fonction.
2. Vétusté des bâtiments : notre immeuble datait du XVII^ème siècle et avait été édifié en brique rose, dont les teintes, du rose pâle au rouge orangé, varient selon la lumière du jour. Mais notre immeuble, certes ancien, mais non vétuste, était parfaitement entretenu.
3. Modifications structurelles : Des travaux réalisés sans autorisation et sans assistance de professionnels, tels que le retrait de murs porteurs, modifient le report de charges. Dans notre cas, les propriétaires avaient réalisé d’importants travaux de rénovation au dernier étage, mais en 2012, avec l’aide de professionnels du bâtiment, un architecte et un bureau d’étude.
4. Nature des sols : Le sous-sol toulousain, en particulier dans le centre-ville, est composé de sols argileux sensibles aux variations d’humidité. Ces sols peuvent se gonfler ou se rétracter, provoquant des mouvements de terrain qui affectent la stabilité des fondations des immeubles.

Dans notre dossier, l’occupant avait donné l’alerte au gérant de l’immeuble fin août 2018.

Quelle procédure suivre en cas d’arrêté de péril imminent à Toulouse ?

Le Tribunal administratif a été saisi par la mairie de Toulouse qui a nommé un expert judiciaire, permettant au Capitole de prendre un arrêté municipal de « péril imminent », dès le 28 septembre 2018.

Les arrêtés de péril sont des mesures administratives prises par les mairies pour protéger la sécurité publique lorsqu’un immeuble présente un danger. Il existe trois types d’arrêtés de péril selon le niveau de dangerosité et de l’urgence : normal, imminent et renforcé ou immédiat. On dit aujourd’hui arrêté de mise en sécurité. L’immeuble de la rue d’Austerlitz avait été soumis à un arrêté de péril immédiat, et celui l’immeuble de la rue d’Astorg avait été de péril imminent.

Quelles conséquences et mesures d’urgence après un arrêté de péril ?

L’expert désigné par le Tribunal administratif est missionné pour faire un rapport d’évaluation du danger, qualifier le péril, recommander les mesures urgentes telles préconiser des travaux de confortation et recommander une évacuation immédiate.

Dans notre cas, une campagne d’étaiement avait été immédiatement. Nous rappelons que les étais ne peuvent être posés que par des professionnels, notamment selon un plan d’étaiement qui prévoira leur emplacement et leur densité. Les étais doivent être contrôlés au moins tous les six mois. Ils représentent un coût pour le propriétaire. N’hésitez pas à demander une avance à votre assureur, que vous aurez pris soin de prévenir, voire de mettre en cause.

Le propriétaire doit reloger les occupants, à ses frais, dans un logement décent, adapté, sans être trop éloigné de l’immeuble frappé par l’arrêté. Vous imaginez la difficulté de reloger les occupants habitants le centre de Toulouse. D’autant qu’en cas d’arrêté de péril, non seulement le propriétaire est tenu de reloger à ses frais les occupants, mais surtout, les occupants ne sont plus tenus de payer leur loyer. C’est donc une double peine pour le propriétaire.

Le propriétaire doit donc diligenter avec célérité une mesure d’expertise pour déterminer l’origine des désordres, les responsabilités encourues et les préjudices subies, en vous faisant assister par un avocat et un architecte qui saura préconiser les travaux réparatoires.

Si votre assureur est d’accord, vous pouvez envisager de mettre en place une procédure participative afin de désigner à l’amiable un expert. En cas de désaccord, notamment avec les éventuels responsables du sinistre, vous n’aurez d’autre choix que de saisir le Président du Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble pour engager une procédure de référé expertise.

Comment se déroule la réhabilitation après un risque d’effondrement ?

Après le dépôt du rapport d’expertise, le propriétaire peut entamer les travaux réparatoires, et s’il n’a pas suffisamment de disponibilités financières, il peut solliciter une provision, soit à l’amiable auprès de l’assurance de l’immeuble, soit en justice.

Mais le plus important est d’engager une procédure au fond afin d’obtenir l’indemnisation de vos préjudices. N’oubliez pas de demander l’indemnisation de tous vos préjudices, particulièrement les étais, la perte de loyer, le coût des relogements et les travaux à réaliser.

Nous avons même tenté et obtenu une date d’audience à jour fixe, très rapidement, compte tenu de l’urgence à reloger les occupants.

Une fois que votre procès a abouti, en général, il n’y a pas de recours devant la Cour d’appel si votre jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Les travaux peuvent être rapidement entrepris, sous le contrôle d’un architecte, pour permettre aux occupants de réintégrer leur logement d’origine.

Une fois les travaux réalisés, n’oubliez pas d’en aviser les occupants, pour qu’ils réintègrent leur domicile et reprennent le paiement de leur loyer.

À défaut, vous pouvez leur faire délivrer un commandement de payer leur loyer et saisir la justice.

Vous n’oublierez pas ensuite de cesser de payer le loyer de leur relogement.

Quels conseils pratiques en cas de risque d’effondrement d’un immeuble ?

Faites-vous assister par un avocat, car les experts ont vite tendance à considérer que le manque d’entretien de votre immeuble serait une cause des désordres, ou sa vétusté, ou les modifications structurelles que vous auriez réalisées, aggravant la descente de charge. Nous avons même entendu des experts nous assurer que le mur était rempli d’eau en raison des remontées d’eau par capillarité, ce qu’un bureau d’étude avait remis en cause.

Par Laurent Meillet
Le 24 avril 2025