Les obligations du locataire

Le locataire d’un logement a quelques obligations, vis-à-vis de son bailleur, qu’il ignore souvent.

Nous allons le passer en revue et vous rappeler les sanctions encourues en cas de non-respect de ces obligations.

Il existe quatre grandes catégories d’obligations du locataire : celles résultant de l’entretien du logement, du respect de l’ordre public de l’immeuble, du paiement du loyer et des charges et de la souscription d’une assurance-habitation.

L’obligation de payer le loyer

L’obligation la plus élémentaire du locataire est de payer son loyer à la date prévue au contrat.

Le loyer d’habitation est en général payé mensuellement.

Le paiement du loyer peut se faire d’avance. Selon l’article 22 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un propriétaire a effectivement le droit d’exiger des loyers d’avance. S’il demande plus de deux mois de loyer en avance, il ne pourra pas exiger un dépôt de garantie. Les administrateurs de biens soumis à la Loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970 ne peuvent pas réclamer plus de trois mois d’avance.

Le bailleur ne peut pas vous obliger à payer le loyer par prélèvement automatique.

Vous devez adresser votre règlement à votre bailleur qui n’a pas à venir le chercher chez vous.

Le montant à payer comprend :

1°) le loyer proprement dit, correspondant à la contrepartie de l’occupation du logement,

2°) les charges locatives (ou récupérables), comprenant l’usage des parties communes,

3°) les taxes afférentes au logement,

4°) et dans certains cas l’indexation du loyer.

Le loyer est dû à compter de l’entrée en jouissance, sauf franchise de loyer accordée par le bailleur, jusqu’à la libération effective du logement, sous réserve de la durée du préavis.

Vous ne pouvez pas compenser le dépôt de garantie avec les derniers loyers dus.

Si vous ne payez pas le loyer, les charges et accessoires après un commandement de payer, délivré par voie de commissaire de justice (autrefois dénommé « huissier de justice »), resté impayé pendant six semaines, le bailleur peut demander en justice la résiliation judiciaire de votre contrat de bail et votre expulsion, voire l’acquisition automatique de la clause résolutoire contenue dans votre bail si le commandement vise expressément cette clause.

L’obligation d’entretenir le logement

Cette obligation surprend souvent. Pour beaucoup de locataires, le fait de payer le loyer les autorise à jouir comme bon leur semble du bien. Détrompez-vous ; si vous dégradez le bien par son usage anormal ou les parties communes, vous serez tenu de les remettre en état, à vos frais exclusifs.

Vous devez entretenir le logement, mais pas dans un état neuf : dans l’état où il se trouvait lors de votre entrée dans les lieux, déduction faite de sa vétusté résultant de son usage normal.

Par exemple, une moquette usée ou usagée ne sera pas nécessairement remplacée, mais si vous ne faites pas partir les taches de salissures en restituant votre logement, le bailleur pourra vous demander son remplacement.

Le jardin et les annexes au logement doivent également être entretenus. N’oubliez pas de nettoyer les gouttières et les chéneaux, c’est-à-dire les conduits qui recueillent les eaux de pluie, si vous êtes locataire d’une maison individuelle.

Cas pratique

Notre Cabinet a traité le cas d’un jardin qui n’avait pas été entretenu après un dysfonctionnement de l’arrosage automatique que n’avait pas signalé le locataire. Ce dernier a été condamné à remettre en état le jardin qui comprenait des massifs de fleurs et des arbres parfaitement décrits dans l’état des lieux d’entrée.

Et n’oubliez pas d’élaguer vos arbres. À défaut, vous pouvez y être contraint par le bailleur comme par le syndicat des copropriétaires si votre logement dépend d’un immeuble en copropriété.

C’est normal que le locataire soit tenu d’entretenir le logement. Comment le bailleur pourrait entretenir le logement si vous l’occupez ?

Attention, bien souvent le locataire ne pense pas à nettoyer les aérations, les ventilations ou les joints. Parfois même, le locataire bouche les aérations pour ne pas perdre la chaleur de son logement.

Les aérations obstruées ou les ventilations défaillantes dégradent les peintures, occasionnent la prolifération de moisissures, champignons et acariens à l’origine d’allergies, asthme et autres conséquences pour votre santé.

Vous devez aussi entretenir et remplacer les joints défectueux ou hors d’usage. Un joint défectueux fuit et un joins hors d’usage a une couleur très sombre.

Et le bailleur, en vertu de l’article 1720 du Code civil, doit effectuer pendant le bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives, y compris les mises aux normes, notamment de l’électricité.

Ainsi, le locataire doit permettre l’accès au logement pour certains travaux urgents ou d’amélioration ou d’entretien décidés par le bailleur ou le syndicat des copropriétaires, avec un préavis de convenance.

Si vous n’entretenez pas le logement, le bailleur ne peut pas demander en justice la résiliation judiciaire de votre contrat de bail et votre expulsion. Il peut seulement demander une indemnité de remise en état.

Nous conseillons à nos clients de solliciter aussi une indemnité pour la durée des travaux nécessaires à la relocation et cette indemnité peut se révéler supérieure au coût des travaux de remise en état.

L’obligation d’assurance

Le locataire a l’obligation de faire assurer le logement, au minimum, contre les dégâts des eaux, les risques d’incendie et d’explosion. N’oubliez pas de vous assurer contre le vol par effraction, y compris pour votre cave.

Si vous n’assurez pas le logement, le bailleur peut demander en justice la résiliation judiciaire de votre contrat de bail et votre expulsion.

N’oubliez pas que tout désordre occasionné par un tiers donne lieu à réparation. Soit à la charge du tiers s’il a agi volontairement, soit en ayant recours contre son assureur, s’il est assuré.

Cas pratique

Notre Cabinet a traité le cas d’une poutrelle de plusieurs centaines de kilos qui s’était envolée lors d’un cyclone, occasionnant des désordres à la maison d’un voisin. L’assureur de l’immeuble état tenu d’indemniser le voisin, même s’il avait un recours contre le locataire qui avait fait installer cette poutrelle insuffisamment scellée.

L’obligation de respecter l’ordre public de l’immeuble

On l’oublie trop souvent, mais le règlement de copropriété, qui est aussi le règlement intérieur de l’immeuble, s’applique aussi aux locataires et à tous les occupants du logement.

Ainsi, le locataire ne peut pas détériorer les parties communes, notamment quand il emménage ou déménage, utiliser l’eau dans la cour de l’immeuble ou l’électricité dans les parties communes, à des fins personnelles, par exemple pour éclairer sa cave.

Vous ne pouvez pas porter atteinte aux parties communes.

Vous ne pouvez pas transformer votre logement en local commercial.

Le locataire ne peut faire de tapage nocturne ou troubler la tranquillité des autres occupants. Attention dès lors si vous vous adonnez à la location type « Airbnb ».

Conseils pratiques

Nous vous recommandons en tant que bailleur d’assurer le logement comme propriétaire non-occupant (PNO). Même si le locataire a assuré le logement contre les risques locatifs. En effet, l’assurance du locataire ne garantira pas les désordres occasionnés volontairement pas son assuré, ou si la cotisation ne lui a pas été réglée un mois après mise en demeure.

Nous vous rappelons que les murs porteurs dans votre logement sont des parties communes. Si vous voulez y porter atteinte, non seulement vous devez obtenir l’autorisation de votre bailleur et du syndicat des copropriétaires, mais souscrire une police d’assurance dommages-ouvrage et bénéficier d’une garantie décennale. Nous vous recommandons de vous faire assister par un architecte diplômé, assuré et inscrit auprès de l’Ordre des Architectes.

Par Laurent Meillet
Le 21 avril 2025